Diritto tributario internazionale
Investimenti immobiliari internazionali
Per gli immobili all’estero vanno considerate le regole di più Stati. La assistiamo nell’acquisto, nella locazione e nella vendita e Le illustriamo le conseguenze fiscali e gli adempimenti ricorrenti.
Area di attività Diritto tributario internazionale
Questo è importante per Lei
Gli immobili sono tassati in linea di principio nel Paese in cui si trovano. Lo Stato di residenza del proprietario può però assoggettare a imposta anche i redditi o tenerne conto per il calcolo dell’imposta. A ciò si aggiungono imposte all’acquisto, imposte patrimoniali periodiche e obblighi dichiarativi.
Assistiamo acquirenti provenienti da Germania, Austria e Svizzera negli acquisti in Italia, così come persone e imprese residenti in Italia che investono all’estero. Collaboriamo con notai, banche e consulenti nel rispettivo Paese.
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Acquisto di un immobile in Italia
All’acquisto si applicano, a seconda del venditore e del tipo di immobile, l’imposta di registro o l’IVA nonché le imposte ipotecaria e catastale. L’importo dipende tra l’altro dal fatto che si acquisti da un privato o da un’impresa costruttrice e dalla possibilità di usufruire dell’agevolazione prima casa. Questa presuppone, tra l’altro, che l’acquirente risieda o stabilisca la residenza nel Comune oppure vi lavori.
Gli acquirenti stranieri necessitano di un codice fiscale italiano. In Alto Adige vanno inoltre rispettate disposizioni provinciali, ad esempio i vincoli per le abitazioni riservate ai residenti (convenzionamento), che possono escluderne l’uso come casa vacanze. Verifichiamo questi aspetti prima della firma insieme al notaio.
Tassazione corrente
In Alto Adige l’IMI (imposta municipale immobiliare) sostituisce l’IMU nazionale. Il suo importo dipende dalla rendita catastale, dall’utilizzo e dalle aliquote del Comune. I canoni di locazione sono soggetti in Italia all’imposta sul reddito; le persone fisiche possono, a determinate condizioni, optare per l’imposta sostitutiva (cedolare secca).
Nella locazione breve a turisti si aggiungono ulteriori obblighi, come l’imposta di soggiorno, la comunicazione degli ospiti e, a seconda dell’entità, questioni relative all’attività d’impresa. I proprietari non residenti in Italia devono dichiarare qui i redditi da locazione italiani e applicare nello Stato di residenza la convenzione contro le doppie imposizioni.
- Imposta municipale immobiliare IMI
- IRPEF o cedolare secca sugli affitti
- Imposta di soggiorno e notifica degli ospiti nelle locazioni turistiche
- Dichiarazione in Italia e nello Stato di residenza
Immobili all’estero per residenti in Italia
Chi è fiscalmente residente in Italia e possiede un immobile all’estero deve indicarlo nel quadro RW. Su di esso è dovuta l’imposta sul valore degli immobili all’estero (IVIE), dalla quale possono in determinati casi essere scomputate analoghe imposte patrimoniali pagate nello Stato in cui si trova l’immobile. Anche i canoni di locazione esteri vanno dichiarati in Italia; l’imposta pagata all’estero viene considerata secondo le regole della convenzione.
Nella vendita una plusvalenza può essere imponibile in Italia, in particolare in caso di vendita entro cinque anni dall’acquisto. Anche in questo caso va esaminata l’interazione con l’imposizione nello Stato in cui si trova l’immobile.
A titolo privato o tramite una società?
Acquistare un immobile a titolo privato, insieme a familiari o tramite una società ha conseguenze sulle imposte all’acquisto, sui redditi correnti, sul finanziamento, sulla vendita e sulla successione. Una società può offrire vantaggi in caso di più immobili o di locazione commerciale, ma comporta costi correnti e obblighi propri.
Occorre considerare anche l’imposta di successione: l’Italia e gli Stati di provenienza degli acquirenti tassano le successioni secondo regole diverse. Per questo non consideriamo solo l’acquisto, ma anche il successivo trasferimento.
Passo dopo passo
Come collaboriamo
Discutere il progetto
Lei ci spiega quale immobile desidera acquistare, come intende utilizzarlo e come pensa di finanziarlo.
Struttura e costi
Calcoliamo le imposte sull’acquisto, confrontiamo le diverse modalità di acquisto e verifichiamo le conseguenze fiscali in entrambi i Paesi.
Assistenza all’acquisto
Coordiniamo con il notaio i dati fiscali e le agevolazioni richieste e accompagniamo la preparazione della documentazione necessaria.
Dichiarazioni periodiche
Ci occupiamo ogni anno della dichiarazione dei redditi da locazione, del calcolo dell’IMI (imposta municipale immobiliare) o dell’IVIE e degli obblighi dichiarativi.
Domande frequenti
Risposte su acquisti immobiliari e adempimenti ricorrenti all’estero.
Come cittadino tedesco posso acquistare una casa vacanze in Alto Adige?
In linea di principio sì, anche come persona non residente. Molti appartamenti in Alto Adige sono però soggetti a vincoli per residenti che ne escludono l’uso come casa vacanze. Faccia verificare questo aspetto prima dell’acquisto, idealmente prima di firmare un contratto preliminare.
Devo dichiarare anche in Germania la mia casa vacanze in Italia?
Il trattamento dipende dal fatto che Lei utilizzi l’immobile personalmente o lo conceda in locazione e da dove ha la residenza fiscale. Verifichiamo gli adempimenti italiani e coordiniamo le conseguenze nello Stato di residenza con il Suo consulente locale. Un’affermazione generica sull’obbligo dichiarativo in Germania o sulla riserva di progressività non avrebbe senso in questa sede.
Che cos’è l’IVIE?
L’IVIE è un’imposta italiana su determinati immobili situati all’estero. Se sia dovuta e quale valore sia rilevante dipende, tra l’altro, dallo Stato in cui si trova l’immobile, dal suo utilizzo e dai requisiti personali. Verifichiamo anche il credito per imposte estere analoghe.
Conviene acquistare tramite una società?
Dipende da quanti immobili possiede, se affitta a titolo commerciale e come deve essere regolata la successione. Per un’unica abitazione utilizzata personalmente una società di norma non è conveniente. Calcoliamo le varianti per la Sua situazione.
Come possiamo aiutarLa?
Nel primo colloquio chiariamo la Sua richiesta e discutiamo di quale supporto ha bisogno.