Steuerberatung
Immobilienbesteuerung
Wir begleiten Sie steuerlich bei Kauf, Verkauf, Vermietung und Sanierung von Immobilien und prüfen, welche Steuerbegünstigungen Sie nutzen können.
Leistungsbereich Steuerberatung
Das ist für Sie wichtig
Bei Immobilien entscheiden oft Details über die Steuerlast: ob vom Privaten oder vom Bauunternehmen gekauft wird, ob es sich um die Erstwohnung handelt, wie vermietet wird und wann verkauft wird. Hinzu kommen in Südtirol eigene Regeln, etwa zur Gemeindeimmobiliensteuer und zur Vermietung an Gäste.
Wir beraten Privatpersonen, Unternehmen und Investoren, auch mit Wohnsitz im Ausland. Beziehen Sie uns möglichst vor einem Vorvertrag, einer verbindlichen Bestellung oder der ersten Zahlung ein, damit sich steuerliche Möglichkeiten rechtzeitig prüfen lassen.
Beratung anfragen
Kauf und Verkauf
Beim Kauf einer Immobilie fallen je nach Verkäufer entweder Registersteuer (imposta di registro) oder Mehrwertsteuer an, jeweils zusammen mit Hypothekar- und Katastersteuer. Für die Erstwohnung (prima casa) gelten ermäßigte Sätze, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, etwa zum Wohnsitz und zu anderen Immobilien im Eigentum. Wer diese Voraussetzungen später verliert, etwa durch einen vorzeitigen Verkauf ohne Ersatzkauf, muss mit einer Nachforderung rechnen.
Beim Verkauf durch Privatpersonen kann ein Veräußerungsgewinn (plusvalenza) steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf nur kurze Zeit liegt. Für die selbst genutzte Wohnung und bei Immobilien mit bestimmten Sanierungsbegünstigungen gelten Sonderregeln. Wir prüfen vor dem Verkauf, ob und wie viel Steuer anfällt.
Vermietung
Mieteinkünfte aus Wohnungen können Privatpersonen entweder mit der Einkommensteuer versteuern oder für die Ersatzsteuer (cedolare secca) optieren. Die Wahl hängt von Ihrem übrigen Einkommen, von der Art des Mietvertrags und davon ab, ob Sie auf Mieterhöhungen nach Inflationsindex verzichten möchten.
Bei kurzfristigen Vermietungen an Gäste gelten zusätzliche Pflichten, etwa die Registrierung mit Kennnummer, Gästemeldungen und die Ortstaxe. In Südtirol ist die Vermietung von Privatzimmern und Ferienwohnungen landesrechtlich geregelt. Wir klären, ob Ihre Vermietung noch privat ist oder bereits als unternehmerische Tätigkeit gilt.
- Vergleich zwischen Einkommensteuer und Ersatzsteuer
- Registrierung von Mietverträgen und Folgepflichten
- Kurzzeitvermietung und Ferienwohnungen
- Vermietung gewerblicher Immobilien
Sanierung und Steuerbegünstigungen
Für Sanierungen, energetische Maßnahmen, Erdbebensicherung und den Abbau von Barrieren gibt es in Italien Steuerabzüge, die meist über mehrere Jahre verteilt in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Prozentsätze, Höchstbeträge und Voraussetzungen werden jedoch fast jedes Jahr mit dem Haushaltsgesetz geändert und unterscheiden sich unter anderem danach, ob es sich um die Hauptwohnung handelt.
Je nach Begünstigung sind besondere Zahlungsformen, technische Nachweise oder Meldungen erforderlich. Wir klären die steuerlichen Anforderungen und stimmen die notwendigen Unterlagen mit Ihnen und den zuständigen Technikern ab.
Laufende Steuern und Auslandsbezug
Für Immobilien in Südtirol gilt die Gemeindeimmobiliensteuer (GIS). Ihre Berechnung richtet sich nach den landesrechtlichen Vorgaben und den Regelungen der jeweiligen Gemeinde. Wir prüfen die Nutzung der Immobilie, die Bemessungsgrundlage und mögliche Begünstigungen.
Wer im Ausland wohnt und in Südtirol eine Immobilie besitzt, oder in Italien wohnt und Immobilien im Ausland hat, muss weitere Pflichten beachten, etwa die Erklärung ausländischer Vermögenswerte. Wir koordinieren die Besteuerung zwischen den Ländern nach den Doppelbesteuerungsabkommen.
Schritt für Schritt
So arbeiten wir zusammen
Vorhaben klären
Sie schildern uns, was Sie planen: Kauf, Verkauf, Vermietung oder Sanierung, und wie die Immobilie genutzt werden soll.
Steuerliche Prüfung
Wir prüfen die anfallenden Steuern, mögliche Begünstigungen und Risiken und stimmen uns bei Bedarf mit Notar oder Techniker ab.
Umsetzung begleiten
Wir achten auf Fristen, Zahlungsmodalitäten und Unterlagen, damit Begünstigungen nicht verloren gehen.
Erklärung und Nachweise
Wir berücksichtigen Abzüge und Einkünfte in Ihrer Steuererklärung und bewahren die Nachweise für mögliche Kontrollen auf.
Häufige Fragen
Antworten zu Kauf, Vermietung und steuerlichen Begünstigungen.
Kann ich die Erstwohnungsbegünstigung auch in Südtirol nutzen, wenn ich noch im Ausland wohne?
Das ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Maßgeblich sind unter anderem Ihr persönlicher Status, der Bezug zur Gemeinde und bestehendes Immobilieneigentum. Ein Wohnsitz im Ausland oder eine AIRE-Eintragung allein genügt nicht als Nachweis. Wir prüfen die Voraussetzungen vor dem Kauf.
Muss ich beim Verkauf meiner Wohnung Steuern zahlen?
Das hängt davon ab, wie lange Sie die Wohnung besessen haben, wie sie genutzt wurde und ob dafür bestimmte Sanierungsbegünstigungen in Anspruch genommen wurden. In vielen Fällen fällt keine Steuer an, in anderen ist der Gewinn steuerpflichtig. Wir prüfen das vor dem Vertragsabschluss.
Lohnt sich die Ersatzsteuer auf Mieten?
Bei mittleren und höheren Einkommen ist sie oft günstiger als die Einkommensteuer, außerdem entfallen Register- und Stempelsteuer auf den Vertrag. Dafür können keine Kosten abgezogen werden und Mieterhöhungen nach Index sind ausgeschlossen. Wir rechnen beide Varianten für Sie durch.
Welche Sanierungsabzüge gelten aktuell?
Die Regeln werden regelmäßig mit dem Haushaltsgesetz geändert. Wir prüfen den Stand zum Zeitpunkt Ihrer Arbeiten und sagen Ihnen, welche Unterlagen nötig sind. Wichtig ist, dass Sie uns vor Beginn der Arbeiten und vor den ersten Zahlungen einbeziehen.
Wie können wir Sie unterstützen?
Im ersten Gespräch klären wir Ihr Anliegen und besprechen, welche Unterstützung Sie benötigen.