Internationales Steuerrecht
Internationale Immobilieninvestitionen
Bei Immobilien im Ausland sind die Regeln mehrerer Staaten zu berücksichtigen. Wir begleiten Kauf, Vermietung und Verkauf und zeigen Ihnen die steuerlichen Folgen und laufenden Pflichten auf.
Leistungsbereich Internationales Steuerrecht
Das ist für Sie wichtig
Immobilien werden grundsätzlich in dem Land besteuert, in dem sie liegen. Der Wohnsitzstaat des Eigentümers kann die Erträge aber zusätzlich erfassen oder für die Steuerberechnung berücksichtigen. Hinzu kommen Steuern beim Erwerb, laufende Vermögensteuern und Meldepflichten.
Wir begleiten Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz beim Erwerb in Italien ebenso wie in Italien ansässige Personen und Unternehmen, die im Ausland investieren. Dabei arbeiten wir mit Notaren, Banken und Beratern im jeweiligen Land zusammen.
Beratung anfragen
Kauf einer Immobilie in Italien
Beim Kauf fallen je nach Verkäufer und Art der Immobilie Registersteuer (imposta di registro) oder Mehrwertsteuer sowie Hypothekar- und Katastersteuern an. Die Höhe hängt unter anderem davon ab, ob von einer Privatperson oder einem Bauträger gekauft wird und ob die Begünstigung für die Erstwohnung (prima casa) in Anspruch genommen werden kann. Diese setzt unter anderem voraus, dass der Käufer in der Gemeinde ansässig ist oder wird oder dort arbeitet.
Ausländische Käufer benötigen eine italienische Steuernummer (codice fiscale). In Südtirol sind außerdem landesrechtliche Vorgaben zu beachten, etwa Bindungen für Wohnungen für Ansässige (Konventionierung), die die Nutzung als Ferienwohnung ausschließen können. Wir prüfen diese Punkte vor der Unterschrift gemeinsam mit dem Notar.
Laufende Besteuerung
In Südtirol ersetzt die Gemeindeimmobiliensteuer (GIS) die gesamtstaatliche IMU. Ihre Höhe hängt von Katasterwert, Nutzung und den Hebesätzen der Gemeinde ab. Mieteinnahmen sind in Italien einkommensteuerpflichtig, wobei Privatpersonen unter Voraussetzungen die pauschale Ersatzsteuer (cedolare secca) wählen können.
Bei kurzfristiger Vermietung an Feriengäste kommen weitere Pflichten hinzu, etwa die Ortstaxe, die Meldung der Gäste und je nach Umfang Fragen der gewerblichen Tätigkeit. Nicht in Italien ansässige Eigentümer müssen ihre italienischen Mieteinkünfte hier erklären und im Wohnsitzstaat das Doppelbesteuerungsabkommen anwenden.
- Gemeindeimmobiliensteuer GIS
- Einkommensteuer oder cedolare secca auf Mieten
- Ortstaxe und Gästemeldung bei Ferienvermietung
- Erklärung in Italien und im Wohnsitzstaat
Immobilien im Ausland für in Italien Ansässige
Wer in Italien steuerlich ansässig ist und eine Immobilie im Ausland besitzt, muss sie im Formular RW melden. Darauf fällt die Steuer auf ausländische Immobilien (IVIE) an, bei der vergleichbare Vermögensteuern im Belegenheitsstaat unter Umständen angerechnet werden können. Mieteinnahmen aus dem Ausland sind auch in Italien zu erklären, die im Ausland gezahlte Steuer wird nach den Regeln des Abkommens berücksichtigt.
Beim Verkauf kann ein Veräußerungsgewinn in Italien steuerpflichtig sein, insbesondere bei einem Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb. Auch hier ist das Zusammenspiel mit der Besteuerung im Belegenheitsstaat zu prüfen.
Privat oder über eine Gesellschaft?
Ob eine Immobilie privat, gemeinsam mit Familienmitgliedern oder über eine Gesellschaft erworben wird, hat Folgen für Steuern beim Kauf, laufende Erträge, Finanzierung, Verkauf und Erbfolge. Eine Gesellschaft kann bei mehreren Objekten oder gewerblicher Vermietung Vorteile bieten, verursacht aber laufende Kosten und eigene Pflichten.
Auch die Erbschaftsteuer ist zu bedenken: Italien und die Herkunftsstaaten der Käufer besteuern Erbschaften nach unterschiedlichen Regeln. Wir betrachten deshalb nicht nur den Kauf, sondern auch die spätere Übertragung.
Schritt für Schritt
So arbeiten wir zusammen
Vorhaben besprechen
Sie erläutern uns, welche Immobilie Sie erwerben möchten, wie Sie sie nutzen und wie Sie finanzieren wollen.
Struktur und Kosten
Wir berechnen die Steuern beim Erwerb, vergleichen Erwerbsvarianten und prüfen die steuerlichen Folgen in beiden Ländern.
Begleitung beim Kauf
Wir stimmen die steuerlichen Angaben und beantragten Begünstigungen mit dem Notar ab und begleiten die Vorbereitung der erforderlichen Unterlagen.
Laufende Erklärungen
Wir übernehmen jährlich die Erklärung der Mieteinkünfte, die Berechnung von GIS oder IVIE und die Meldepflichten.
Häufige Fragen
Antworten zu Immobilienkäufen und laufenden Pflichten im Ausland.
Kann ich als Deutscher in Südtirol eine Ferienwohnung kaufen?
Grundsätzlich ja, auch als nicht ansässige Person. Viele Wohnungen in Südtirol unterliegen jedoch Bindungen für Ansässige, die eine Nutzung als Ferienwohnung ausschließen. Lassen Sie diesen Punkt vor dem Kauf prüfen, idealerweise bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben.
Muss ich meine Ferienwohnung in Italien auch in Deutschland angeben?
Die Behandlung hängt davon ab, ob Sie die Wohnung selbst nutzen oder vermieten und wo Sie steuerlich ansässig sind. Wir prüfen die italienischen Pflichten und stimmen die Folgen im Wohnsitzstaat mit Ihrem dortigen Berater ab. Eine pauschale Aussage zur deutschen Erklärungspflicht oder zum Progressionsvorbehalt ist hier nicht sinnvoll.
Was ist die IVIE?
Die IVIE ist eine italienische Steuer auf bestimmte Immobilien im Ausland. Ob sie anfällt und welcher Wert maßgeblich ist, hängt unter anderem vom Belegenheitsstaat, der Nutzung und den persönlichen Voraussetzungen ab. Wir prüfen auch die Anrechnung vergleichbarer ausländischer Steuern.
Lohnt sich der Kauf über eine Gesellschaft?
Das hängt davon ab, wie viele Objekte Sie halten, ob Sie gewerblich vermieten und wie die Nachfolge geregelt werden soll. Für eine einzelne selbst genutzte Wohnung ist eine Gesellschaft meist nicht sinnvoll. Wir rechnen die Varianten für Ihre Situation durch.
Wie können wir Sie unterstützen?
Im ersten Gespräch klären wir Ihr Anliegen und besprechen, welche Unterstützung Sie benötigen.